住宅ローンの滞納が続くと、最終的に競売にかけられて家を退去せざるを得なくなります。
このような状況に陥る前に、不動産を売却して少しでも負債を軽くできる方法もあります。
今回はオーバーローンでの不動産の売却方法についてご紹介します。
オーバーローンの不動産売却とは
オーバーローンとは、わかりやすく言えば、住宅ローン残債が、不動産の売却価格を上回っている状態です。
これと対のアンダーローンとは、オーバーローンの逆の状況で、不動産の売却価格が残債を上回っている状態です。
つまり、アンダーローンの状態なら、不動産を売却すれば住宅ローンを完済でき、決済と同時に不動産の抵当権も抹消され、売却が滞りなく済みます。
不動産の売却は、抵当権が設定されている場合は基本的に売却することができません。
オーバーローン状態では、売却しても完済されず抵当権が抹消されないので、通常の方法だと売却することができません。
不動産売却前のオーバーローン状態の調べ方
住宅ローンの残債と、その時点での家の価値がわかれば、オーバーローンかどうかがわかります。
調べ方はシンプルで、住宅ローンの残債の確認は、金融機関から送られてくるローン返済計画書や残高証明書で確認できます。
また、住宅ローンが変動金利の場合は、金融機関によってはインターネットで状況を確認することもできる場合があります。
家の価値、すなわちその時の売却価格の調べ方は、不動産会社に査定を依頼するのが一番早いでしょう。
そして、その査定額からローン残債額を引いてマイナスであれば、オーバーローン状態です。
査定額が公平なものかも見極める必要もあり、そのためにも前もって査定依頼の理由を不動産会社に伝えておくと、のちに協力してもらいやすいかもしれません。
オーバーローンだった場合の不動産売却の方法
抵当権がついている不動産は売却できません。
たとえば、賃貸物件としてだれかに貸し出す方法があります。
家賃を返済に充てられますが、住宅ローンは居住用が理由で低い金利が設定されているので、アパートローンや賃貸ローンに組み直さなければなりません。
すると金利が高くなり、さらに返済が苦しくなる恐れがあります。
また、買い替えローンを利用して、買い替えの新居の購入資金と古い家の残債額のお金を借り入れることも可能です。
現在の住宅ローンは完済でき家の売却も可能になりますが、ローンが増えることになります。
そこで、任意売却という方法もあります。
融資先の金融機関の許可を得て抵当権を解除してもらい、オーバーローン状態の不動産を売却し、その売却金を返済に充てます。
残債分は、金融機関との話し合いによっては分割払いにできるかもしれません。
ローン滞納が続くと、通常は競売にかけられ安値で売却、残りは一括返済を強いられます。
まとめ
オーバーローンでも不動産を任意売却という方法で売却できます。
場合によっては相場より高い額で売却できて、それだけ余分に返済に充てられます。
返済が苦しくなった場合は任意売却で生活を立て直すことをおすすめします。
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