子どもの進学やリストラなどの家計の変化により不動産物件を売却する方もいらっしゃるかと思います。
そこで今回、譲渡課税所得算出時に出てくる減価償却とはなにか、どんな計算方式なのか、注意点はなにかをご紹介します。
不動産売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
不動産売却に出てくる減価償却とは？
減価償却とは、物件取得費用を経過に合わせて経費として計上することを言います。
不動産を売った際に出る売却益を算出し、譲渡所得税を計算するために使われます。
減価償却は確定申告までにおこなう必要があります。
確定申告がいつ開催されるのか、誰がおこなうのか疑問に思う方がいるでしょう。
自分で物件を売った翌年の2月15日〜3月15日までに最寄りの自治体もしくは税務署にて申告します。
減価償却の計算方式！不動産売却前に知ろう！
減価償却の求める方式は、建物購入価額×0.9×償却率×経過年数です。
建物購入価格とは、不動産売買契約書に記載の金額もしくは売買価格のうち5％を取得費とします。
書類が手元にあれば売買契約書を参考に計上できます。
償却率は、失っていく価値のことです。
法律により経過年数や建物の用途、材質や建物構造により値が決められています。
減価償却費の注意点とは？不動産売却前に知ろう！
注意点は3つあります。
1．不動産売買契約書がない場合、損してしまう
概算取得費で求められるため、売買価格のうち5％を取得費計上となります。
また、昭和28年以降の建物の場合は2つの資料を参考にするため損するリスクがあります。
●建築価格表
●市街地価格指数
2．利益に関わらず確定申告をすること
譲渡損失や売却益が出ても確定申告をおこなう必要があります。
理由は、税金控除制度の要件に当てはまっているのか、損失の場合、給与所得から損失を引ける可能性があるため、住民税節税に繋がる可能性があるからです。
また、要件に当てはまっていなかった場合に追加の課税と滞納税が加算されるケースもあるので注意が必要です。
3．売買契約書の消費税計算について
昔は8％や5％のときがありました。
そのため計算する際には注意が必要となります。
●消費税額をもとに算出する
●標準建築単価をもとに算出する
●固定資産税評価額をもとに算出する
元の計算方式では、0.9％をかけていますが、元の消費税10％を引く目的があります。
まとめ
不動産売却時の減価償却は、不動産売買契約書があれば損するリスクはなくなるでしょう。
手元にない場合は、売買価格のうち5％を取得費が計上となるため、契約書がある場合と比較すると損してしまう可能性が考えられます。
私たち西和ホーム株式会社は、草津市を中心に豊富な売買物件を取り扱っております。
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