不動産売却する際には、どのような査定方法で売却価格が付くのか気になる方も多いのではないでしょうか。
中古の一戸建ての不動産査定は、土地と建物部分に分けて価値が付けられています。
ここでは、建物査定の原価法とはなにか、長期優良住宅などの性能が高い建物は高く売れる可能性があるのかをご紹介します。
建物査定方法「原価法」とは？
原価法は居住用の中古戸建て住宅の建物部分を査定するときに利用されます。
査定物件を取り壊して同じ建物を再建した場合を想定して建物の原価を算出し、経過年数による価値の低下分を差し引いた額が、査定価格となります。
原価法の計算方法を式にすると、再調達単価×延床面積÷耐用年数×残存年数（耐用年数-築年数）となります。
再調達価格とは、建築年に応じた標準建築価額のことで、国税庁ホームページなどで検索できます。
また、建物査定方法には「担保評価」と言われる方法もあります。
金融機関から融資を受ける際に住宅を担保にして借りられる金額を、その建物の価値とするものです。
建物査定方法は長期優良住宅など性能が高いと変わる？
長期優良住宅とは、将来のリフォームやメンテナンスを考え作られた住宅であり、省エネ性や耐震性、耐久性などの性能が一定の基準を満たしている建物のことを言います。
固定資産税の軽減などがあるため、買主が見つかりやすいのが特徴です。
また、わかりやすく性能を把握するために性能評価制度が設けられています。
たとえば耐震等級は1〜3にわかれています。
耐震等級3の建物が持つ耐震性は、数百年に1度程度の極めて稀に起こる地震の1.5倍の力に耐えられることが基準です。
そのため、長期優良住宅の評価が良いほど買主が付きやすく需要があるため、高値で取り引きされる可能性があります。
建物査定方法を踏まえて中古一戸建てを高く売るタイミングはいつ？
中古物件を売り出すおすすめのタイミングは4つあります。
1つ目のタイミングは、卒業や入学シーズンである2～3月ごろです。
子どもの卒業や入学に合わせてマイホームの購入や住み替えを検討する方が多くいます。
2つ目のタイミングは、築年数6～15年となったときです。
建物の価値のリミットは、早いと15年、鉄筋鉄骨コンクリートなどの場合は22年が目安と言われています。
そのため、それなりの価格で売却したいなら6〜15年がおすすめです。
3つ目のタイミングは、物件購入から5年または10年を越えたところです。
居住用不動産を売却して利益が出た場合には、譲渡所得が課税されます。
その税率は物件の所有期間により異なり、5年未満の場合は39.63％ですが、5年以上では20.315％と下がります。
4つ目は、ライフステージが変化するタイミングで、出産や子どもの独立などに合わせて住宅の広さを調整することが可能です。
まとめ
不動産売却では、土地と建物は分けて評価されます。
また、中古一戸建てを売却する最適なタイミングは、それぞれの方によって異なります。
築年数やライフスタイルなどを考慮したうえで、売却のタイミングを検討しましょう。
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