液状化した土地の売却を検討しているものの、「売却できるのだろうか」と不安になる方も多いと思います。
また液状化したことはなくても、そのリスクを抱えている土地の所有者にとっても、悩みの種になるのではないでしょうか。
ここでは液状化とはどのような現象のことを言うのか、また売却時の注意点や売却するための方法を解説していきます。
土地を売却する際に注意すべき液状化とは
液状化とは、地震などによって地盤が振動されることで、緩い液体のようになってしまう現象を言います。
しかし、すべての土地が液状化するわけではありません。
液状化しやすいのは、かつて沼や池などの地下水に浸っていた土地や、砂質土がゆるく推積しているような地盤の土地です。
液状化した土地で起きやすい被害の一つに、地盤沈下があります。
地盤沈下とは、地面であった場所が少しずつ沈んでしまう現象のことです。
さらに液状化が進むと、地下水が地面に吹き出てしまい、水よりも重い建物は沈み、軽い水道管などが浮き上がってくるといった被害も発生しやすくなります。
液状化した土地や液状化リスクのある土地を売却する際の注意点
液状化のリスクがある土地も売却できますが、いくつか注意点があります。
土地の液状化は瑕疵に該当するため、売却する際は買主側に重要事項説明でその事実の説明をしなければなりません。
ただし実際に液状化していない土地は重要事項説明で伝える必要はなく、売却価格にも影響しないケースもあります。
しかし、液状化リスクのある土地を売却し、万が一その後で液状化した場合は「契約不適合責任」が生じることもあるので注意が必要です。
売却後に契約不適合責任を問われると、契約解除や損害賠償を請求される可能性もあることを認識しておきましょう。
液状化した土地や液状化リスクのある土地の売却方法
液状化した土地は、その事実を売主が知っているのであれば、買主に告知する義務があります。
告知することで価格は下がってしまいますが、売却は可能性です。
もしくは、改良工事をおこない地盤沈下を修正してから売却すると、相場価格に近い状態で売却できる可能性があります。
地盤改良工事をすることで、買主が見つかりやすくなるのもメリットです。
具体的な工事にはプッシュアップ工法などがありますが、これらの工事は多額の費用がかかるため、それによって売却価格が上がる幅を比較してから工事をすると良いでしょう。
まとめ
液状化した事実があれば告知義務がありますが、液状化のリスクがあるだけではとくに告知義務はありません。
ただし売却後に契約不適合責任が生じる懸念もあります。
売却するのに大切なことは、まずは土地の状況を把握することです。
そのうえで必要であれば、告知や地盤改良工事をおこなうと良いでしょう。
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